Patrimoine La durée des baux accroît la valeur des exploitations louées

Donner de la valeur à son exploitation (© Terre-net Média)

Dans cette simulation, proposée par les experts, un coefficient de risque variable est appliqué en fonction du contrat de mise à disposition afin de déterminer la valeur de l’entreprise agricole.

Cet exemple comptable a le mérite de démontrer, chiffres à l’appui, le lien incontestable entre le contrat de mise à disposition du foncier et la valorisation de l’entreprise.

Plus le contrat en question garantit au cessionnaire une stabilité et la possibilité de réaliser des investissements en ayant une vision économique à long terme, plus l’entreprise agricole sera compétitive ; cette compétitivité influant sur sa valeur.

Selon la Snfm, ce n’est certainement pas le système actuel de l’indemnité au preneur sortant qui permet réellement de tenir compte des investissements et du travail réalisé par le fermier. Ces investissements doivent, en principe, permettre de dégager un revenu supplémentaire en améliorant la valeur globale de l’entreprise. Il est donc logique que l’exploitant qui cesse son activité puisse tenir compte de cette plus-value au moment de la transmission.

Au delà de valoriser le travail de l’exploitant, le fonds agricole permet surtout de le responsabiliser. En effet, le fermier devenant entièrement responsable de la cession de son entreprise, il investira en connaissance de cause afin d’améliorer le revenu dégagé par l’exploitation.

Dans l’immédiat, « exigeons que l’indemnité au preneur sortant soit systématiquement fonction de la valeur d’utilisation des investissements évaluée au départ du preneur. Cette demande, nous l’avions détaillée lors du 55e congrès en février 2003 en proposant les modifications réglementaires nécessaires. Nous réitérons cette demande pour qu’enfin les améliorations réalisées par le preneur sur le bien loué soient reconnues à leur juste valeur », écrit la Snfm dans son rapport d’orientation.

Prendre conscience de l’impact économique du statut du fermage Les évolutions du statut du fermage ne sont pas anodines sur un plan économique. Pourtant, elles ne sont pas forcément comprises à leur juste mesure. Prenons deux exemples très simples. La loi 13 juillet 2006 impose, via le décret du 8 janvier 2008 de nouvelles fixations des loyers des maisons d’habitation. Si la location est toujours régie par le statut du fermage, désormais les loyers doivent tenir compte des indicateurs privés ou publics mesurant les loyers pratiqués localement. Même si certains propriétaires jugeront les nouveaux loyers encore insuffisants, il est à noter que dans la plupart des départements ces loyers ont subi une hausse considérable qui sera parfois impossible à supporter compte tenu de la conjoncture. Le prix du bail cessible hors cadre familial peut être majoré de 50 % par rapport aux loyers mentionnés à l’article L. 411-11 du code rural. Toute la difficulté est donc de savoir si la hausse possible de 50 % doit s’appliquer au prix des baux ruraux traditionnels de neuf ans, ou à celui des baux à long terme déjà revalorisés dans chaque département. Dans des réponses écrites aux parlementaires, le ministre de l’Agriculture a opté successivement pour l’une et l’autre des solutions. Il est évident que le choix qui devra être fait par le législateur aura des conséquences économiques et influera sur l’opportunité ou non de signer un bail cessible